הדרך הבטוחה לרכישת דירה מקבלן - חלק ב' 

 במאמר שלהלן נציג רשימה נוספת של נושאים מהותיים, עליהם יש לתת את הדעת במהלך המשא-ומתן מול הקבלן לקראת רכישת הדירה.

¨     ערבות חוק המכר. אולי הנושא החשוב ביותר שעליכם להקפיד עליו בעת ההתקשרות עם הקבלן. על פי החוק, קיימות 3 בטוחות להבטחת הכספים שמשלמים רוכשי הדירות לקבלן: א. פוליסת ביטוח; ב. הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעין/ ברישומי המנהל; ג. ערבות בנקאית. על פי התיקון החדש לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, על כל קבלן למסור לרוכש דירה ערבות בנקאית אוטונומית (המכונה "ערבות חוק מכר") בגובה הסכומים ששילם הרוכש, החל מתשלום המהווה 7% ומעלה משווי הדירה. במילים אחרות – כנגד כל תשלום שמועבר לקבלן, זכאי רוכש הדירה לערבות בנקאית בשווי אותם תשלומים המועברים לקבלן. הבטחונות הנוספים הניזכרים לעיל, פחות מקובלים. למשל, הערת אזהרה: במידה והקבלן פשט את הרגל או הבריח את הכספים ששולמו לו במסגרת הפרויקט, אתם נותרים עם הערת אזהרה על הקרקע, שאיננה "שווה" כערכה לערבות בנקאית כספית. משמעות ההערה שאחרים, מנועים מלעשות שימוש בקרקע (באופן כללי), בטרם הוסרה ההערה שלכם, אולם כסף, ככל הנראה, לא תיראו כפועל יוצא של הרישום. על כן, עמדו על זכויותיכם לקבל ערבות בנקאית במתחייב מחוק המכר, שתבטיח באופן הטוב ביותר את זכויותיכם. עם זאת, מקובל לרשום הערת אזהרה על עסקת רכישת הדירה, לאחר השלמת הפרוייקט ומסירת החזקה בדירה לרוכש, וזאת כנגד השבת הערבות הבנקאית שנמסרה לרוכש במהלך הבנייה.

¨     ביצוע תשלומים לחשבון הליווי הבנקאי על הפרוייקט. קבלנים בישראל, בד"כ בפרויקטים הגדולים והמורכבים, מסתייעים בליווי בנקאי לפרוייקט הנבנה על ידם. במסגרת זו, כל כספי הרכישה שמשלמים הקונים, מועברים לחשבון ליווי סגור, של הבנק המממן את הפרוייקט, וכנגד כספים אלו, דואג הבנק ללוות את הפרוייקט, כלומר, לאשר את מימון השלבים השונים, באופן מבוקר ומהימן. לכן, דאגו לבדוק שבחוזה הרכישה מופיע סעיף ליווי בנקאי (במידה והקבלן אכן מממן את הפרוייקט בשיטה זו), שיוגדר בו מפורשות שכל הכספים שאתם מעבירים לקבלן (הון עצמי וכספי המשכנתא מהבנק שלכם) יועברו אך ורק לחשבון הפרוייקט. או אז, התאגיד הבנקאי המלווה יפיק עבור הקבלן פנקס שוברים לתשלום בעד הדירה שרכשתם, ויפקיד תשלומים בעבור הדירה, לחשבון הליווי באמצעות פנקס השוברים בלבד. הקבלן אמור למסור לכם את פנקס השוברים ולקבל באמצעותו בלבד את התשלומים שתשלמו בעבור הדירה; תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד הבנקאי המלווה להמציא ערבות בנקאית לטובתכם, ולפיכך, כנגד כל תשלום שלכם בעד הדירה, תונפק לכם ערבות עפ"י חוק המכר (בתוך 14 יום על פי החוק, ממועד התשלום), בגובה התשלום שהעברתם לחשבון. כך תהיו בטוחים שהכספים שלכם משמשים למטרה אחת בלבד – בניית הפרוייקט, ותו לא.

סיכום.     חוזה רכישת דירה הוא מן החוזים המורכבים שתתקלו בהם. אל תחסכו. שכרו שירותיו של עו"ד הבקיא בעסקאות מקרקעין על מנת שישמור על האינטרסים שלכם, וידאג ללוות אתכם כראוי במהלך המשא ומתן מול הקבלן ונציגיו (נציג המכירות ועוה"ד של הקבלן). רק כך תוכלו להבטיח את זכויותיכם ולרכוש דירה בראש שקט. תתחדשו!